一线楼市，终于对症下药了
“松绑一线房市”，实际上是给购房者松绑，即降低购房者的交易成本和购房门槛，算是对症下药了。
撰稿丨关不羽
7月27日夜，住建部发文对房地产调控政策进行了调整。其中最受市场关注的是三条：降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。
7月29日、7月30日，北京、深圳、广州相继作出了落实政策调整的积极表态。很多分析和评论都认为，这是一线城市房市“松绑”的明确迹象。
01
住建部这次调整“三件套”，确实是为四大一线量身定做的。
降首付，四大一线之外的大部分城市，都已按照监管部门首套20%的最低标准执行。而北上广深依然的首付比例分别为40%、35%、30%、30%，要高出很多。
税费减免的情况也类似，“四大”之外很多城市都出台类似降税费的政策。
至于“认房不认贷”，更是针对性地解套。因为原本“认房又认贷”就是针对人口流入量大、改善需求旺盛的热点城市，和三线以下的房市关系不大。
因此，住建部的“三件套”确实有政策风向标意义，此前密集的政策调整或明或暗的“四大一线除外”，算是告一段落了。
而且，这三条都是实实在在为购房者降负降本的政策，不管能不能起到所谓“救市”的作用，都是与民方便、让利于民的正确方向。
02
多年以来，房地产调控政策都存在一个矛盾现象。调控的政策目标都设定为抑制房价过快上涨的惠民方向，但是政策措施却是大幅增加购房者的交易成本和交易风险。
减负的目标用增负的手段去实现，这是不是很矛盾？结果多轮调控下，房价也没见跌，购房者的交易成本却是实实在在地涨了。与其说是调控房价，不如说是把房地产蛋糕向强势的交易方倾斜分配。
比如“认房又认贷”，首付比例提高，无疑是有利于房地产商的资金回笼。而认定为第二套房的利率提高，银行也增收了。三方交易，银行和房地产商双赢，那谁是输家？
以调控房地产为名的地方政府财政增收，更不需要整花活，简单粗暴地增加税费就是了。
即便这类大幅增加购房者成本的调控政策是“抑制投机”的出师有名，其实也是徒有其名。更何况“认房又认贷”能把疑似炒房的标准放宽到十年、二十年前有过贷款记录的购房者，这样宽泛的标准真有点匪夷所思。
其实，抑制房价上涨的办法有很多。最有效的莫过于增加供给。上世纪90年代中后期，大量香港移民涌入加拿大，加拿大热点城市的房价曾经创下了九十天上涨100%的纪录。
加拿大政府的做法是大幅增加土地供给。你涨100%，我就挂牌300%的土地，仅仅一个月时间就控制住了房价疯涨。放开供给的市场化操作有效抑制了投机性交易，抑制了投机性交易，也降低了真实购房需求的交易成本。
加拿大是发达国家中少数还有大量公地的国家，正好我们也有。然而，几乎每轮调控，地方政府都采取了减少土地供给的逆向操作。这是为了抑制房价，还是为了土地保值？
地方政府不愿承担低价出地抑制房价的成本，取而代之的是增加购房成本抑制交易量。这种做法短期内造成量跌价稳的短期假象，却不会真正改变房价的上涨趋势。
这套调控组合拳起不到真正抑制房价的作用，却可以最大程度地把成本转嫁给购房者，尤其是刚需购房者。为了解决刚需购房难的政策调控，却让刚需购房者承担更多的政策成本，这比乾坤大挪移神功还要神奇。
因此，多轮楼市政策调控周期呈现出房价“退一进三”的台阶式上涨，反而造成了“房价永远涨”的错误印象。
直到这轮经济下行压力下的最强调控，房价是真涨不动了。随之而来的是政策调整密集出台，LPR也连续下降，抑制反转为鼓励。在此背景下，四大一线的房市也终于有了政策松绑的迹象。再不松绑，中国房地产的最后防线也有失守之虞。
03
四大一线的房市，就是中国房地产的最后防线。
2022年，房企中土储面积最大的保利和万科，分别占总土储的35%、24%。两家持有的一线土储占比均为10%。如果按照货值计算，应不低于25%。
三线以下的土储价值不稳，二线也在分化，相对稳定保值的一线土储是这两家超级房企的压箱底资产。而土储面积排名前十的其他房企，一线土储的占比甚至更高。城建的一线土储占比75%，越秀近4成土储位于一线四城。
如果一线房市破防，很多头部房企将会陷入困境。很多人不关心房企的生死，甚至巴不得房企早死早好。殊不知房企是地方财政、土地金融的节点，牵一发而动全身。
四大一线的房市，也并非岁月静好、高枕无忧。宏观经济形势的寒风可不是此前多轮政策调控的“一阵风”，四大一线的房市也不能独善其身。
房价确实涨不动了。国家统计局公布的《2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示：
一线城市中，北京、上海新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.4%，广州、深圳环比分别下降0.1%和0.3%。同比方面，一线城市新房价格同比上涨1.3%，涨幅较5月回落0.4个百分点。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较5月扩大0.3个百分点。
虽说国家统计局数字和“体感”照例有差异，但是多项数据下降也看得出趋势。尤其是二手房销售价格的降幅扩大，有较强的风向标意义。
在限价、限制交易的市场环境下，交易量比价格指标更能体现市场供需关系。
上半年四大一线的二手房交易量都是第一季度“小阳春”，第二季度交易量大幅回落，二手房的挂牌量均处于高位。
据中原数据显示，上海市二手房挂牌量已经突破20万套，创历史新高。而财联社报道，北京市二手房挂牌量也已近20万套。广州市、深圳市目前二手房挂牌量分别为13.5万套、5.2万套。
深圳的二手房挂牌量明显低于三位老大哥，是因为深圳商品房总保有量不到200万，与北京的1300万套、上海的800万套相差甚远。因此二手房挂牌量也相应减少了。
一线房市的特点是改善型居住需求占比很高，“一步到位”购买新房很困难，很多购房者都是卖旧换新地逐步更新。因此，二手房市场不旺盛，新房市场很难启动。
各项指标显示，一线房市已经出现了“需求不足”的迹象。这就需要释放更多的购房需求。所以，“松绑一线房市”，实际上是给购房者松绑，即降低购房者的交易成本和购房门槛，算是对症下药了。
江湖上流传一句刻薄话，“房地产是夜壶，需要时就拿出来用用”。其实，购房者才是“夜壶”，现在到了需要用的时候了。这种“夜壶观”才是中国房地产行业的根本问题。
市场需求可以被忽视、被抑制，被随意拿捏，这不是正常的市场机制，也就不会有正常的市场表现。
缺乏稳定的市场环境，政策预期与市场预期的反复对撞，政策成本叠加市场成本，一股脑儿倒在购房者头上。谈何房地产行业长期稳定发展呢？
但愿这次政策松绑，不是“拿出夜壶用用”的救市，而是政策思路的根本转变，是让房地产行业回归正常市场机制的真正松绑、长期松绑。与民方便，让利于民，才是经济发展的长远之道。
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